Le marché immobilier face au Covid-19

Ces derniers mois, le marché immobilier faisait feux de tout bois : les prix au m² ont atteint des sommets et les taux d’emprunt affichés pour des projets immobiliers avaient atteint des planchers historiques. Il était alors possible de contracter un emprunt à moins d’1% pour une durée de 20 ans pour les meilleurs dossiers. Néanmoins l’arrivée en Europe du coronavirus (Covid-19) a bouleversé tout le paysage économique tel que nous le connaissions jusqu’alors. Le système...
Avatar Julien Houssemand19 avril 20209 min

Ces derniers mois, le marché immobilier faisait feux de tout bois : les prix au m² ont atteint des sommets et les taux d’emprunt affichés pour des projets immobiliers avaient atteint des planchers historiques. Il était alors possible de contracter un emprunt à moins d’1% pour une durée de 20 ans pour les meilleurs dossiers.

Néanmoins l’arrivée en Europe du coronavirus (Covid-19) a bouleversé tout le paysage économique tel que nous le connaissions jusqu’alors. Le système économique a subi un coup d’arrêt historique à la suite des différentes mesures liées au confinement. Beaucoup de secteurs sont victimes de ce ralentissement. L’immobilier n’y échappera sûrement pas. Hausse des taux ? Réduction du nombre de transactions ? Baisse des prix ? Beaucoup d’entre vous s’interrogent sur la tournure que peuvent prendre leur projet immobilier !

 

Un coup d’arrêt brutal

 

Les premières semaines de confinement n’ont pas été tendres non plus avec le marché immobilier. Entre panique et interdictions gouvernementales, le marché tout entier s’est arrêté. Les visites de bien ont été suspendues, tout comme les études de dossiers d’emprunts immobiliers, et un vent de panique a pris place au sein des ménages français. Ces conditions ont fait chuter de plus de 72% les transactions immobilières par rapport à la même période l’année dernière.

De plus, l’immobilier qui, comme l’or (qui a repris plus de 14,5% depuis le 16 mars après une forte chute liée en partie au besoin de liquidité des investisseurs) pouvait être considéré comme une valeur refuge, peut difficilement l’être dans cette période. En effet, les incertitudes planent sur l’avenir du marché immobilier, dont bon nombre de prévisions à la baisse peuvent figer un moment les transactions. Le FMI, dans des prévisions publiées le 14 avril, prévoit un retour de l’économie à la situation de 2019 aux environs de la fin 2022. D’ici là et avec des prévisions de baisse du marché de -10% à -30%, les acquéreurs potentiels pourraient être tentés d’attendre que les prix de l’immobilier baissent au plus bas avant d’investir. Jusqu’à quand le marché peut-il rester au ralenti ?

 

Une relance progressive

 

Cependant après l’arrêt brutal des dernières semaines, des solutions sont progressivement trouvées et une relance commence à se faire sentir sur ce marché depuis quelques jours :

  • Les banques commencent petit à petit à traiter à nouveau des dossiers d’emprunt immobilier et peuvent donc ouvrir la porte du crédit à quelques investisseurs (bien que la priorité reste l’accompagnement des entreprises en difficulté dans leur financement).
  • Les notaires quant à eux, ont le droit depuis le 5 avril de réaliser des actes de ventes à distance grâce à un système mis en place et qui garantit l’identité des parties ainsi que la confidentialité et l’intégrité du contenu du document.
  • Un effet psychologique, primordial en immobilier. En effet, un sondage mené par OpinionWay, révèle qu’une partie de la population française, notamment en appartement ou en pleine ville, réfléchirait à changer de logement pour vivre dans une maison avec un jardin et plus d’espace. Cela peut donc être un signal positif pour le marché, qui reste contrasté par la dégradation de la situation financière des ménages (chômage partiel, chômage, possible réduction des primes ou encore hausse d’une partie des prix à la consommation)

 

Malgré des signes positifs, des contraintes viennent ajouter un poids à cette relance comme par exemple le durcissement des conditions d’octroi de crédit. Le Haut Conseil pour la Stabilité Financière (HCSF) a recommandé aux banques de respecter un taux d’endettement maximum de 33% pour les ménages. Cela signifie qu’un ménage gagnant 3 000 € mensuels ne pourra contracter un emprunt que dans la mesure où il ne dépasse pas 1 000 € de mensualités (tous crédits confondus). Une contrainte de taille qui fermera la porte à des ménages qui auraient encore pu s’endetter il y a moins d’un an (les recommandations du HCSF ont été édictées en fin d’année dernière pour limiter l’effet de bulle financière liée à des octrois de prêts de plus en plus nombreux, poussés par un contexte de taux très faible)

 

Quid des taux d’emprunt immobiliers ?

 

Une hausse des taux est-elle en train de s’enclencher ? Certaines banques ont d’ores et déjà affiché une grille de taux d’emprunt en hausse. S’il était encore possible pour les meilleurs dossiers d’obtenir un prêt à moins d’1% sur 20 ans il y a quelques mois, il sera difficile de l’obtenir en dessous de 1,5% pour ce même ménage.

Toutefois les taux continueront-ils à augmenter ces prochains mois ?

A l’heure actuelle il est probable que si les taux ont si rapidement augmenté ce soit dû à l’effet de réduction de l’activité. En effet, si depuis quelques jours les banques commencent à étudier à nouveaux des demandes de prêts immobilier, ce n’était plus le cas les dernières semaines. Les banques ont du pain sur la planche pour s’occuper des dossiers de financement des entreprises en difficultés notamment. Le fait que peu de banques, voire presque aucune ne traitaient de dossier de prêt immobilier, peut contribuer à une hausse en « demi-teinte » des taux. En effet, habituellement, en plus des taux bas du marché, il est possible d’en obtenir d’encore plus faible en faisant jouer la concurrence. Les banques traditionnelles de détails, disposant de peu de relais de croissance externe, comptent sur la croissance en interne et acceptent donc régulièrement de réduire leurs taux pour obtenir de nouveaux clients de concurrents ou les conserver. Néanmoins avec ce coup d’arrêt il est plus difficile de faire jouer la concurrence bancaire. De plus, avec le nombre de mise en chômage partiel et d’entreprises au bord de la faillite, les banques devront supporter un risque de non-remboursement plus important, et ainsi se couvrir le plus possible en augmentant les taux d’emprunt pratiqués.

Enfin, bien que le risque de défaut (non-remboursement) augmente et que la situation financière de beaucoup de ménage se soit dégradée, il paraît dangereux d’augmenter significativement les taux. Il paraît nécessaire de continuer à stimuler l’économie dans une certaine mesure pour soutenir la relance après ces nombreuses semaines d’arrêt.

Les dernières prévisions vont clairement pour une hausse forte de ces taux pouvant atteindre les +0,70% sur le mois d’avril. Pour exemple, une grande banque nationale proposait des taux sur 20 ans allant de 0,85% à 1,65% en fonction des revenus des ménages et de leur situation, en mars, et désormais les taux affichés vont de 1,35% à 2,35% pour ces mêmes catégories de ménages.

Et vous ? Que pensez-vous de l’augmentation des taux ?

 

Quid des prix de l’immobilier ?

 

Après cette période les prix stagneront-ils ? baisseront-ils ? ou alors continueront-ils à augmenter ? A la sortie du confinement, il y a fort à parier que les prix iront en se réduisant plus ou moins fortement en fonction des régions, pour plusieurs facteurs :

  • Le nombre de transactions est voué à diminuer fortement dans les mois à venir. Les propriétaires pourraient donc être amené à revoir leur prix à la baisse pour stimuler à nouveau la demande.
  • La dégradation de la situation financière des ménages dont une partie devront probablement remettre leur projet à plus tard en attendant de renouer avec une meilleure situation.
  • L’impact psychologique lié à l’épidémie. La « méfiance » peut en effet persister quelques temps et ne sera pas résorbée dès la sortie du confinement.

 

A cela, il est possible d’opposer le fait que depuis les années 2000, le marché immobilier français n’a subi aucune correction majeure, pas même pendant la crise des subprimes en 2007/2008. En effet, alors que la plupart des principaux marchés immobiliers américains et européens (USA, Espagne Italie, Allemagne, UK) ont subi des décotes d’environ -30%, le marché français est un des rare à ne pas avoir été impacté de la sorte. Ceci s’explique en partie par l’intervention de l’Etat à travers le versement de subventions toujours plus importantes pour soutenir le plus possible le marché. Toutefois cette crise n’est fondamentalement comparable à aucune autre et les aides de l’Etat, déjà accaparées par tant d’autres sujets, la remontée des taux ou encore la dégradation de la situation financière des ménages vont compliquer cette fois le sauvetage du marché immobilier comme en 2008.

Finalement, bien que vue comme un impact négatif pour les vendeurs, positif pour les acquéreurs, cette potentielle baisse pourrait être une correction « saine » de marché au regard de la taille de la bulle immobilière qui s’était formée.

 

Pour conclure, insistons sur le fait que la situation est inédite et que les conséquences le seront tout autant. Il est ainsi difficile de prévoir ce que nous réservent les prochains mois, mais des pistes de pensées sont lancées. Et vous, quelle est votre position quant à l’état du marché de l’immobilier à la sortie du confinement ?

Julien HOUSSEMAND

Sources : Boursier, FranceTransactions

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